夏威夷华人

夏威夷的一些房地产常识

许多华人来美国有了固定的工作后,就开始考虑买房。有的人就自己上网查看房地产价格,查了一大批似乎价格非常低廉的房源,最后一问经纪人,结果都是不符合条件的,浪费大量时间。如果您想买房,建议你首先把本文认真读过一遍,然后开始选择房子,这样可以减少很多盲目性。

其实,房地产的标价只是其成本的一部分。房地产成本的高低最终取决于购买价格和维持成本以及所有权形式。

一、房地产类型

夏威夷房地产根据用途可以分为两大类,一类是民用房地产(ResidentialReal Estate),另一类是商业房地产(Commercial Real Estate)。民用房地产就是各种类型的住宅及住宅用地。商业房地产是民用地产以外所有的地产。本文只讨论民用房地产。

民用房地产又可以分为两大类:

第一类是专门用来投资的房地产。如分租楼(Apartment Building)、多户房(multifamily)。最理想的分租楼应该是混凝土或砖结构的多层建筑,有至少4套居住单位,每个单位有独立的电表、停车位。分租楼是广义上的多户房,狭义上的多户房是指包含最多4套居住单位的住宅楼,往往没有独立的电表,有的单位甚至没有停车位。

第二类是主要自住也可以用来投资的房地产,包括:

1. 单户房 (Single Family House):单户房业主必须负担的维持成本是财产税和房屋保险费,此外当然要自付水电费等。单户房通常不需要交管理费。但如果房子在小区里,就需要交小区费。

单户房的产权在传统上是独立的。但是近年来,由于土地价格及用地规划的限制,产权共有的单户房(CPR house)在夏威夷日益流行。这类单户房业主虽然拥有100%的房屋产权,但其土地产权却是与其邻居共有。比如,一块10000平方英尺的土地上盖两个单户房,每个单户房占地5000平方英尺。如果土地是分割(Subdivided)的,每个单户房的就有独立的土地产权;如果土地是共有的(under CPR),每个单户房的土地产权就不是各自5000平方英尺,而是整个10000平方英尺的50%。

这种共有单户房(CPR single family house) 有时常常是连体(attached)的,两个住宅贴在一起,中间共享一堵墙;有的甚至是连屋顶也连在一起。

2. 公寓楼套房(Condominium Apartment);公寓楼有管理费。管理费通常包括水费(进水和出水)和房屋保险费。有时大楼的管理费还包含电费、煤气费等。

3. 连体屋套房(Townhouse):通常有管理费,管理费包括水费和房屋保险费等。

二、所有权形式

1. 连地(Fee Simple,简称FS)和租地(Leasehold,简称LH)

夏威夷的房地产一个很大特点在于,不是所有房屋的业主都拥有土地的所有权。夏威夷房地产按土地所有权形式,可以分为两大类,一类是业主拥有土地的所有权,称为连地;另一类就是租地。 业主对土地只有在一定时期内的使用权。这跟中国非常相似。中国大陆目前所有的土地都是国家所有,个人买的都是土地的使用权,有的是50年,有的是70年。中国大陆的租地不同于夏威夷的地方在于其地租非常之低,低到几乎可以忽略。然而,夏威夷的地租却往往非常高,成为考虑房地产成本的不可忽略的因素。

在美国本土除了纽约等极少数地方以外,大部分地区没有租地的概念。许多美国本土的居民到夏威夷买房,也需要首先明白这个区别。

连地的房子和租地的房子在价格上相差巨大。所以,如果看到一套房子价格特别低廉,很大可能是租地的。

2. 独有和共有(Condominium)

单户住宅的土地通常是独有的,业主具有房子和土地的全部所有权。但是,公寓楼套房的所有权通常只是套房门内的部分。大楼公用设施及专用车位的所有权是共有的。公寓楼的这种所有权被称为共有(香港称为共渡),就是大楼所有业主共有土地。比如,在面积为10000英尺的土地上建造一栋10层高的公寓楼,每层有10个面积相等的2房1卫公寓套房。整个大楼共有100套房子。每套房子在大楼所在土地和公共设施中的所有权就是1%。这套房子卖给一位业主,业主在大楼屋主协会中就有1%的投票权。

近年来,夏威夷一些小开发商,采取在一块地上盖两个或更多单户房的方法,使共有单户房非常流行。这种房子被称为CPR房屋,其土地所有权是共有的,就像公寓的共有一样。这类房子对买家的吸引力在于价位低,又没有管理费,除了土地共有外,其他跟独立的单户房没有两样。

3. 股份产权(Co-op)

夏威夷有些公寓楼好像一个股份有限公司。每个业主就是一个股东,股东持有公司股票,有套房的使用权,但没有所有权。这种房子要转手必须得到公司董事会的通过。这类股份产权套房比共有的公寓套房要便宜得多。

4. 分时产权(Time Share)

这种房子的业主只在每年一段特定时间内拥有房屋的产权。在夏威夷旅游区,比如檀香山的威基基地区,就有不少分时产权的套房。通常单户房很少有分时产权房子。连体屋套房(Townhouse apartment)和公寓有不少是分时产权房子。

5. 分数产权(Fractional ownership)

因为房价越来越高,一些人发明了一种所谓分数产权(Fractional ownership)。也就是说,卖主把同一个套房的产权像蛋糕一样切为许多“分数”, 比如说,六份,卖给6个不同的买家。所以每个业主只拥有这套房子1/6的所有权。这种产权实际上不很现实,因为很少有人会愿意跟不相识的人分享一个房子。但还是有人热衷推销这类产权。

所有权形式对房价有决定性的影响。 对所有权限制越大,房价越低。

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