夏威夷华人

外国人投资美国房地产的持有方式及利弊比较

本文内容是对外国人投资美国房地产的一般性分析,具体到每一位投资人,需要根据自身情况进行规划设计。美国各州的法律也有所差异,请在作出投资决定前进行必要的咨询评估。如有疑问,欢迎通过留言或发信息给我进行沟通。

美国纳税人
持绿卡者,从进入美国那一刻,便已成为美国纳税人;归化的美籍公民,必定是当然的美国纳税人。而未获得美国公民或绿卡的外国人,如果在美国居住并超过特定时限,也可能在税务上成为税务居民(Resident Alien),要像美国人一般,为全世界的收入报税。时限及计算方法如下:

其一,假如外国人一年内居住在美国183天或以上,即使没有永久居民身分,也被视为税务上的美国纳税人。其二,假如今年居住在美国31天或以上,而过去三年也曾在美居住,便要将今年居住的时间,加上去年居住时间的三分之一,再加前年居美时间的六分之一,若总数达183天,便自动成为美国纳税人。

几种较特别的情况,不被计算在居美时间内:加拿大和墨西哥居民白天过境工作、在去外国途中于美国过境、外国船隻船员在美停留、由于健康原因不能离开美国的时间、留美学生的头五年等。

不符合以上居住要求的外国人则在税务上归为外国人(Non Resident Alien)身分。

外国人税务的好处

假如在税务上符合外国人(Non Resident Alien)身分,在美国赚取的联邦公债利息、银行利息及买卖股票或共同基金赚取的「资金增值(Capital Gain)」收入,完全免付任何美国税,银行或股票经纪行亦无需扣30%的预缴税(Withholding Tax)。

外国人由于没有社会安全卡号码,在美国银行或股票经纪行开设帐户时,须填写W-8BEN表,以证明其外国人身分。这份W-8BEN表格的有效期是三年,三年后须再填,否则银行将扣除预缴税。

要注意的是,一些持外国身分的家长,为求便利,与已是美国公民或居民的子女,联名开银行或股票户口,既让子女代管财务,也方便子女继承其遗产。税例规定,联名户口的每一个持有人都须填写W-8BEN表格,如其中一位持有人是美国公民或居民,便不能填写W-8BEN表格,结果令该帐户变成由美国人拥有,失去外国人免预缴税和免收入税的好处。

但是外国人在美国投资房屋,无论是出租还是升值卖出,都没有减免的好处。

外国人在美出租房收入

外国人可以在美国自由购买出租房地产,但租金收入和将来卖出时得到的资金增值收入都是个人的收入,需要缴付入息税,情况与一般美国纳税人无异,只不过他们要用1040NR表格。

外国人申报收入税,税率与美国人一样,可是,外国人不能享用以下两项扣税的优惠:
个人免税额(Personal Exemption)–美国纳税人每人有3千9百五十元个人免税额,已婚共同报税者可得7千9百元个人免税额,家中有「受抚养人」(dependent)者可以得到更多个人免税额,而免税额减低要课税的收入和收入税。外国人利用1040NR报税表时,只能享用一个个人免税额,除非该外国人是加拿大或墨西哥公民,或是南韩公民。

标准扣税额(Standard Deduction)–美国纳税人可以使用起码6千2百元标准扣税额,已婚共同报税者有1万2千4百元标准扣税额。可是,外国人不能使用任何标准扣税额,只能选择使用逐项扣税(Itemized Deduction)。假如该外国人完全没有在美国居住,没有任何逐项扣税的项目,便等于没有任何扣税的优惠。因此,外国人虽然收入税率与美国人相同,实际的税金比美国纳税人稍高。

外国人在美卖屋时的收入

有一条税例,名为Foreign Investmentin Real Property Tax Act of 1980(外国人投资房地产税例,或简称FIRPTA)规定,外国人在卖屋时的增值收入并非税率比较低的「长期资金增值」(Long Term Capital Gain),而是当为普通收入(Ordinary Income),要按税率计算税金。
此外,外国人也面对「预缴税」(withholding tax)的问题,税例上规定,假如卖屋者是外国人,而该物业不是自住和售价超过三十万元,买家或其公证代理便有责任,要在卖屋款项上扣除预缴税,然后交入国税局。扣除的金额是卖屋价的10%。不论是否有资金增值,也不论资金增值多少,都要扣除预缴税。
除了联邦国税局扣税的要求外,州政府也有可能规定要扣除预缴税。在夏威夷州税局规定,要预扣售价的百分之5%,这是买家和公证代理的责任。
这两者都是预缴税,假如真正的税款比预缴金额低,可以在报税时要求将多付了的税金取回。

外国人遗产赠予税

每个美国的居民及公民,都有一个遗产免税额,若遗产市值不超过该金额,就完全没有遗产税。

目前,遗产免税额是每人5百万元。这个遗产免税额全部可以在生前预先赠予,即将自己的资产送给他人,只要在免税额以内,即可免付赠与税。此外,每人每年可以另外赠送任何一个人一万三千元,同样免付赠与税。

外国人如果在美国有产业,逝世后的遗产税如何计算?除了在美国的银行存款不计算外,其他在美国股票经纪行户口中的股票、债券、甚至房地产,都算遗产。外国人在美国的遗产,只有6万元免税额,所以可能会有相当重的遗产税。

外国人把这些将来被算为遗产的资产,作生前赠予又如何呢?外国人亦有每人每年1万3千元免赠与税的条例,可是他们仅有6万元遗产免税额,且不能在生前预先赠予。所以外国人将在美国的资产作赠予是有困难的。外国人要将在美国的房地产免税赠送给子女,需要先成立公司,将房地产放入公司,然后将公司股票作赠予,因为股票是属于Intangible资产,没有礼物税。

顺便一提,外国人假如去世,产业一样要通过法庭认证(Probate)的过程,才能由受益人继承,除非该外国人在生前已经成立生前信托。换句话说,外国人假如在美国用个人的身份投资房地产,应该由律师设立生前信托,避免将来需要通过认证。

外国人个人直接拥有美国房产:

 优点:

1、只需交纳个人联邦所得税,无35%公司联邦所得税。

2、可以符合长期资本利得税(Capital Gain Tax,通常低于普通税率)。

3、业主去世,房产的税基(成本)可享受免税爬升(Step-up Basis)至市值。例:房屋买入价100万,去世时市值160万,增值的60万部分可免缴资本利得税,但超出遗产免税额部分仍需缴遗产税。

4、无额外公司维护费用

缺点:

1、受限于遗产税(终身免税额仅为6万美元)及赠与税(年度免税额$14,000)2、贷款利息抵税额有上限

3、业主信息为公共记录,无隐私

4、业主需每年递交个人所得税税表5、法律风险由个人承担,即无限责任

外国人用LLC 公司形式拥有美国房产:

 优点:

1、只需交纳个人联邦所得税,无35%公司联邦所得税(但可能有州的公司税,视各州具体情况)

2、可以符合长期资本利得税(Capital Gain Tax,通常低于普通税率)

3、个人去世,房产的税基(成本)可享受免税爬升(Step-up Basis)至市值

4、个人只承担有限法律风险

5、业主个人信息无须披露为公共记录

缺点:

1、受限于遗产税(终身免税额仅6万美元)赠与税及(年度免税额$14,000)

2、贷款利息抵税额有上限

3、业主需每年递交个人所得税税表

4、公司有年度行政及维护费用

5、若业主出任公司经理,其个人名字虽无须在地契上出现,但在公司信息中可以查询得到

外国人用“外国公司”(Foreign Corporation) 形式拥有美国房产:

优点:

1、无遗产税或赠与税限制

2、业主个人信息隐私程度较高(个人信息不在地契上出现,只在公司税表上,而公司税表非公共记录,非公司授权或司法程序,他人无从查看)

3、法律风险由公司阻隔(Corporate Shield)

4、业主个人无须递交所得税表

 缺点:

1、净利或资本利得若不用于再投资,则会被征收分公司利润转移税(Branch Tax),某些情况可援引国际税务协定豁免

2、贷款利息抵税额有上限,除非选择将租金收入视为普通贸易及商业收入

获利需缴纳较高的公司所得税(35%),不可享受较低的长期资本利得税(Capital Gain)

公司有年度行政及维护费用

物业售出时需有公司出具文件

物业售出时需预扣税款,除非交割前提出申请豁免(国税局 8288B 表格)

业主去世时,房屋的成本(又称 inside basis)不可享受免税爬升至市值(详见“一A3”),这里指的是房屋本身的成本,而非业主对公司股权成本(outside basis)。

若业主使用房产,有可能会被国税局推算房租(imputed rent)

外国人用“美国公司”(Domestic  Corporation) 形式拥有美国房产:

 优点

1、无联邦赠与税(代之以公司股份形式赠与转让)

2、业主个人信息隐私程度较高(个人信息不在地契上出现,只在公司税表上,而公司税表非公共记录,如非公司授权或司法程序,他人无从查看)

3、法律风险由公司阻隔(Corporate Shield)

4、业主个人无须递交所得税表

5、绝大多数情况下无贷款利息抵税额上限

6、某些情况下,与房屋有关的支出可以作为房屋的成本 (Capitalize)

 缺点:

 1、获利需缴纳较高的公司所得税(35%),不可享受较低的长期资本利得税(Capital Gain)

2、公司分红时外国股东需预扣30%

3、业主去世时,仍受限于联邦遗产税(免税额仅为6万美元)

4、业主去世时,房屋本身成本(Inside basis) 不可享受免税爬升至市值,这里指的是房屋本身的成本,而非业主对公司股权成本(outside basis)

5、公司有年度行政及维护费用

6、需每年递交公司年度所得税税表

7、若业主使用房产,有可能会被国税局推算房租(imputed rent)


本文内容是对外国人投资美国房地产的一般性分析,具体到每一位投资人,需要根据自身情况进行规划设计。美国各州的法律也有所差异,请在作出投资决定前进行必要的咨询评估。如有疑问,欢迎通过留言或发信息给我进行沟通。

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